Quy trình xây dựng và kinh nghiệm xây nhà [ĐẦY ĐỦ]

QUY TRÌNH XÂY DỰNG VÀ KINH NGHIỆM XÂY NHÀ

Cha ông đã nói : “Xây nhà là việc cả đời”, xây ngôi nhà của mình nó gần như là việc quan trọng nhất trong cuộc đời mỗi người. Nhà là nơi gia đình quây quần bên nhau, là nơi ta quay về vào cuối mỗi ngày sau công việc mệt nhọc, nơi ta sinh hoạt, nghỉ ngơi, thư giãn,… Ngôi nhà, nó quyết định người ở trong đó có cảm thấy thoải mái, hạnh phúc hay không, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của các thành viên trong gia đình. Xây được một ngôi nhà ưng ý thực sự khó với những người chưa có kinh nghiệm.

Nhưng với kiến thức nền tảng cùng các kinh nghiệm được viết theo quy trình xây nhà dưới đây sẽ giúp bạn hiện thực hiện ngôi nhà mơ ước một cách dễ dàng, và tránh được những sai xót khi xây dựng gây tiền mất tật mang.

Thứ tự các mục được viết theo quy trình xây dựng một ngôi nhà. Việc xây nhà gồm 3 giai đoạn chính, mỗi giai đoạn có nhiều việc phải làm khác nhau.

I. Giai đoạn chuẩn bị

1. Chọn cho mình mảnh đất phù hợp: Phù hợp ở đây là vị trí thuận lợi, hướng đẹp (Nam hoặc Đông Nam là đẹp nhất), diện tích đủ với nhu cầu sử dụng ( quá to, xây lên không dùng hết công năng sẽ gây lãng phí, tốn kém vô ích). Mảnh đất lý tưởng có chiều rộng bằng 2/3 chiều dài.

2. Xây dựng ý tưởng ban đầu: Gia đình bàn bạc và quyết định xây nhà: Số tầng, số phòng, diện tích, đầu tư khoảng bao nhiêu tiền, nhu cầu sử dụng bao nhiêu năm,…

3. Xem xét tài chính: Từ ý tưởng sơ bộ hãy áng chừng chi phí, có thể hỏi những người đã từng có kinh nghiệm trong việc này. Xác định khoảng tiền bỏ ra, hết tiền thì vay hay huy động ở đâu?. Đây là điều QUAN TRỌNG nếu không muốn nhà xây dở dang, lãng phí tiền của và thời gian, cũng tránh tình trạng chủ nhà “ vung tay quá trán” rồi “kéo cày trả nợ” dài dài.

Kinh nghiệm:

_ Hãy viết tất cả các khoản chi phí cần thanh toán, tính số tiền tổng xây dựng và hãy thêm 10%  trong tổng số để dự trù kinh phí (Phòng thay đổi khi bạn muốn thay đổi thiết kế ban đầu và thay đổi sang vật tư tốt hơn)

_ Hoặc hãy tìm người lập dự toán. Họ sẽ làm công việc bóc tách, tính toán lượng vật tư,…và họ sẽ tính cho bạn kinh phí xây dựng một cách rất chính xác.

4. THỜI ĐIỂM XÂY NHÀ HỢP LÝ

Xem tuổi xây nhà: “Lấy vợ xem tuổi đàn bà, làm nhà xem tuổi đàn ông”

Xây nhà vào mùa thời tiết thuận lợi: Tránh mùa mưa bão để giảm ảnh hưởng xấu đến công trình và tiến độ thi công. Kinh nghiệm xây nhà cho thấy thường người ta chọn thời điểm từ tháng 8 -12 vì thời tiết mát mẻ, không còn mưa quá to, xây xong đón tết dọn về nhà mới.

5. Xem xét phong thủy:  

Phong thuỷ vừa được coi là môn khoa học về bố trí nhà cửa cũng được coi như một môn nghiên cứu về tâm linh. Kinh nghiệm xây nhà cho thấy nếu bạn tin và quan tâm thì hãy thuê một chuyên gia tư vấn phong thuỷ trước khi làm việc với Kiến Trúc Sư.

Chú ý: Khi chọn chuyên gia hãy chú ý đến năng lực, tên tuổi của họ, có thể đi xem các công trình đã làm trước đây của họ. Chọn đúng người tránh tiền mất tật mang.

6. Thuê tư vấn thiết kế

Đã qua cái thời xây nhà kiểu đơn giản hoá, dập khuân theo kiểu truyền thống, không đầy đủ tiện nghi và không tối ưu được không gian, diện tích, lỗi thời.

Lợi ích của việc thuê người thiết kế:

• Kiến trúc sư giúp ta hình dung được cụ thể ngôi nhà của mình, ta sẽ dễ dàng điều chỉnh trên bản vẽ theo phù hợp với ý muốn.
• Chọn được phương án bố trí, kiểu nhà tối ưu ngay từ đầu à trong quá trình xây dựng dễ làm việc với bên nhà thầu, tránh thay đổi, điều chỉnh khi thi công.
• Đỡ mệt mỏi cho chủ nhà. 
• Tham khảo thêm một ít về mẫu nhà đẹp mà để xem bạn thích phong cách nào. Đặc biệt là những người có nền kinh tế vững vàng thì tham khảo các mẫu biệt thự đẹp.

Theo quy định của Bộ Xây Dựng: Nhà có diện tích > 250 m2, trên 3 tầng thì bắt buộc phải do cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực thiết kế. Chủ nhà tự thiết kế là hành vi vi phạm pháp luật.

Lưu ý: Chủ nhà nên thoả thuận với KTS, yêu cầu KTS có mặt tại công trình tại những thời điểm quan trọng như đổ bê tông, xây tường… Bởi do điều kiện thi công có thể khác so với trên bản vẽ nên khi đó KTS sẽ kiểm tra và điều chỉnh thiết kế nếu có.

7. Khảo sát địa chất công trình

Theo quy định của Bộ Xây Dựng: Nhà có diện tích > 250 m2, trên 3 tầng thì bắt buộc phải thuê nhà thầu có đủ năng lực hoạt động, chứng chỉ hành nghề làm công việc khảo sát.

Mục đích: Khảo sát địa chất công trình là cơ sở để thiết kế móng, kết cấu cho ngôi nhà đảm bảo không bị lún, sụt, nứt gãy trong tương lai.

8. Thiết kế kiến trúc.

Là thiết kế diện mạo ngôi nhà, mặt tiền, bố trí phòng ốc, cầu thang, giếng trời,…

KTS sẽ tư vấn cho chủ nhà nên thiết kế, bố trí ngôi nhà thế nào để hài hoà về mặt phong thuỷ, nhu cầu, khả năng tài chính của chủ nhà, đến tính thẩm mỹ. Đây là giai đoạn tạo hình cho ngôi nhà của bạn.

9. Chọn nhà thầu thi công.

Sau khi thống nhất bản vẽ kiến trúc cuối cùng thì chủ nhà hãy đi tìm nhà thầu thi công. Bạn cũng thể tìm ngay đơn vị xây nhà trọn gói (thường là miễn phí thiết kế) hoặc thi công trọn gói mà không cần thuê 1 đơn vị độc lập ở như ở trên

Sẽ khá mất thời gian để tìm ra 1 nhà thầu ưng ý nên bạn nên làm sớm:

Kinh nghiệm xây nhà là chọn:

• Căn cứ vào các công trình tương tự nhà thầu đã làm trước đây, đi quan sát, hỏi để đánh giá được năng lực, kinh nghiệm, sự chuyên nghiệp và sự trong sạch của nhà thầu.
• Nhà thầu phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh có khả năng, năng lực thi công.
• Sau khi lựa được vài nhà thầu tiếp theo hãy chọn theo tiêu chí Giá Cả. (Để báo được giá thì nhà thầu cần bản vẽ kiến trúc và bản vẽ kết cấu nhà)

Sau khi thống nhất báo giá thi công thì tiến hành ký hợp đồng xây nhà.

Chú ý: Cách tìm nhà thầu như sau:

• Bước 1: Nhấp chuột vào chữ mày xanh này >>> Tìm thầu xây dựng để truy cập vào web Xây Dựng Số (hỗ trợ tìm thầu) của Trường Đại học Xây dựng.
• Bước 2: Bạn chỉ việc đăng dự án của mình với mô tả chi tiết, cố gắng đính kèm luôn hồ sơ thiết kế nếu có. Chỉ sau 1 ngày bạn đã có rất nhiều báo giá chi tiết miễn phí. Đây là 1 sản phẩm khởi nghiệp của các thầy cô giáo trường Đại học Xây dựng nên khá uy tín. Trên hệ thống này có gần 100,000 nhà thầu trên khắp cả nước, tất cả đường nhỏ, ngõ to trong lĩnh vực xây dựng bạn có thể tìm thầy hết ở đây. Xin nói thêm là mọi thứ ở Xây Dựng Số là hoàn toàn miễn phí.

10. Thiết kế kết cấu: 

Đây là việc giữa Kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng. Họ sẽ thiết kế bản vẽ cấu tạo, chi tiết cố thép gia cường cho các cấu kiện dầm, sàn, cột, móng của căn nhà,… và toàn bộ các vấn đề liên quan đến kĩ thuật thi công, nhằm đảm bảo khả năng chịu lực của ngôi nhà.

Kết cấu ngôi nhà ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng, độ bền lâu của công trình.

11. Thiết kế chi tiết điện, nước, nội thất:

Bản vẽ chi tiết điện, nước phải có trước ngày khởi công.

Còn vẽ nội thất 3D thì chỉ cần trong giai đoạn thi công hoàn thiện.

12. Xin cấp phép xây dựng (Bước này nên làm ngay sau bước 07)

(Tham khảo bài viết:  Thủ tục xin giấy phép xây dựng)

Kinh nghiệm xây nhà cho chủ nhà:

• Tìm hiểu ngôi nhà mình dự định xây có thuộc diện phải được cấp phép hay miễn.
• Dành thời gian đi hỏi cơ quan chức năng, tìm hiểu quy định xây nhà tại địa bàn của nhà bạn:

+ Quy định về độ cao, phần nhô ra ngoài đường, % diện tích đất được xây, quy định về kiến trúc, quy định về tác động đến các công trình xung quanh hàng xóm,…

+Yêu cầu về hồ sơ thiết kế, hồ sơ xin cấp phép.

• Thời gian cơ quan cấp phép trả lời theo quy định là trên dưới 15 ngày.
• Mỗi một công trình có quy mô, vai trò khác nhau sẽ do một đơn vị cấp giấy phép khác nhau, bạn phải tìm hiểu rõ để tìm đúng người đúng việc.

13. Ký hợp đồng thi công với nhà thầu

Trong hợp đồng, tuyệt đối lưu ý các khoản sau (1. Tiến độ, 2. Chất lượng vật tư, 3. Giá trị hợp đồng, 4. Tiến độ thanh toán, 5. Khoản phí phát sinh và cách giải quyết, 6. Chế độ giám sát, 7. Phạt vi phạm hợp đồng, 8. Bảo hành)

Các hình thức hợp đồng và ưu nhược điểm của từng loại hình thức:

• Khoán trọn gói: Ưu điểm là chủ nhà không cần bận tâm nhiều vì có nhà thầu lo từ A đến Z, chìa khoá trao tay, không lo phát sinh chi phí do thoả thuận tất cả từ đầu đỡ tốn thời gian, công sức lựa chọn vật tư. Tuy nhiên nhược điểm là sản phẩm có thể không thoả mãn tất cả như mong muốn của chủ nhà.
• Khoán phần thô và nhân công hoàn thiện: Theo cách này thì chủ nhà chọn vật tư hoàn thiện theo ý muốn, sở thích về chất liệu, hình dáng, màu sắc… Bù lại thì sẽ gây mất thời gian, công sức để tìm hiểu, đi mua vật tư và có thể chậm trễ thời gian do phối hợp với nhà thầu không tốt giữa thi công và cung ứng vật tư.
• Khoán nhân công: Theo cách này sẽ tiết kiệm chi phí nhất nhưng chủ nhà phải bỏ nhiều công sức nhất mà có thể hiệu quả không cao. Chủ nhà sẽ chủ động trong việc cung cấp toàn bộ vật liệu cho xây nhà. Theo cách này, chủ nhà phải là người rất am hiểu thi công mới có thể chỉ đảo và giám sát thi công. Sẽ có khó khăn trong quản lí chi phí, vật tư thừa, dễ phát sinh. Quản lí không tốt sẽ chậm tiến độ, mất rất nhiều thời gian và công sức cho chủ nhà.

14. Bước cuối trong giai đoạn chuẩn bị:

Kiểm tra lại các giấy phép, bản vẽ, hợp đồng lại lần cuối để đảm bảo khi tiến hành thi công, mọi việc sẽ diễn ra đúng trình tự, không còn gì sai sót, vướng mắc.

II. Giai đoạn thi công

1. Thông báo ngày khởi công đến phường xã:

Theo quy định chủ nhà phải thông báo ngày khởi công đến cơ quan cấp phép trước 7 ngày để biết và theo dõi thực hiện.

2. Ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận

Đối với các công trình xây xen kẽ, trước khi khởi công xây dựng, CĐT phải lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận để làm cơ sở giải quyết khiếu nại khi xảy ra hư hỏng công trình lân cận. Hồ sơ phải có sự xác nhận của các bên và có thể lập bằng cách đo vẽ, lập sơ đồ.

( Điều 9 - Quyết đinh số 25/2002/QĐ- UB của UBND tp Hà Nội)

3. Giám sát thi công:

• Giám sát là ngưởi đảm bảo cho các công đoạn được thực hiện đúng quy trình, đúng kĩ thuật, đúng tiêu chuẩn, thiết kế,… giúp đảm bảo cho chất lượng công trình. Ngoài ra họ còn có thể tư vấn cho chủ nhà các cách để giảm thiểu chi phí, sử dụng và quản lí hiệu quả vật tư.
• Chủ nhà có thế: + Tự giám sát nếu có kiến thức và kinh nghiệm

                                    + Thuê người có trình độ giám sát.

• Chủ nhà nên yêu cầu người giám sát viết nhật ký thi công một cách nghiêm túc, được các bên kiểm định và kí xác nhận sau mỗi ngày (Nhật ký thi công là tài liệu ghi lại các tình hình làm việc, sử dụng vật tư tại công trình theo hàng ngày giúp chủ nhà có thể theo dõi được tiến độ của công trình)

4. Tiến hành thi công xây thô

• Móng : đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
• Thân : Gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền,…
• Mái : Lắp dựng xà gỗ, lọt mái
• Lắp khung bao cửa.
• Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp,..

5. Thi công xây hoàn thiện

• Bả matit, sơn nước, sơn dầu
• Lắp và hoang thiện cửa gỗ, thép, nhôm
• Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền
• Đóng trần thạch cao
• Ốp lát gạch đá trang trí
• Ốp đá cầu thang, bàn bếp
• Lát nền nhà,WC, sân
• Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…
• Lắp đèn chiếu sáng
• Lắp thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng, lắp gương, vòi nước, treo khăn

III. NGHIỆM THU, BÀN GIAO, HOÀN THÀNH ĐƯA VÀO SỬ DỤNG

• Quyết toán theo hợp đồng từ trước.
• Bàn giao công trình: Công trình xây lắp hoàn chỉnh và đạt yêu cầu chất lượng nghiệm thu.

*** Khi bàn giao: Bên thi công, nhà thầu phải dọn dẹp vệ sinh mặt bằng, giao lại toàn bộ hồ sơ và các vấn đề liên quan, đơn vị thi công phải rút hết tài sản ra khỏi khu vực công trình và trả lại đất mượn hay thuê để phục vụ thi công.

*** Hoạt động xây dựng được coi là kết thúc khi công trình bàn giao lại cho chủ nhà TUY NHIÊN nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hành ngôi nhà.

Trên đây là những quy trình xây dựng một ngôi nhà được tôi đúc rút lại từ thực tế trong quá trình làm việc hoàn thiện nên bài viết nhằm giúp các bạn hình dung ra và có những kiến thức ban đầu trong việc xây nhà. Tuy nhiên trong thực tế còn rất nhiều vấn đề khác nhau mà trong một bài viết ngắn không thể thể hiện hết được. Trong tương lai tôi sẽ có cơ hội chia sẻ cụ thể chi tiết hơn về từng việc một trong quá trình xây dựng.

Bạn không thể bỏ qua bài viết tất tần tật về kinh nghiệm xây nhà. Đọc xong bài viết này sẽ giúp bạn tiết kiệm ít nhất vài chục triệu khi tiến hành xây nhà.

_ Chúc các bạn hiện thực hoá được ngôi nhà mơ ước của mình, có được nơi ở thực sự hài lòng, thoải mái, vui vẻ nhất._